房地产开发企业营改增税收政策

房地产开发企业营改增税收政策

一、增值税纳税人

在中华人民共和国境内销售自行开发的房地产项目的房地产开发企业，为增值税纳税人。

单位，是指企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。

个人，是指个体工商户和其他个人。

二、征税范围

房地产开发企业销售自行开发的房地产项目。

自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。

房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于销售自行开发的房地产项目。

三、增值税纳税人分类

（一）增值税一般纳税人：适用增值税税率，其进项税额可以抵扣。

1.年应税销售额超过500万元的纳税人应登记为一般纳税人。其中：（1）年应税销售额超过500万元的其他个人不属于一般纳税人。

（2）年应税销售额超过500万元但不经常提供应税服务的单位和个体工商户选择按照小规模纳税人纳税。

2.年应税销售额未超过500万元的纳税人，会计核算健全，能够提供准确税务资料的，可以向主管税务机关办理一般纳税人资格登记，成为一般纳税人。

（二）增值税小规模纳税人：适用增值税征收率，其进项税额不可以抵扣。

四、税率和征收率

（一）房地产开发企业销售自行开发的房地产项目适用的税率为11%。

（二）小规模房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，以及一般纳税人销售自行开发的房地产老项目选择适用简易计税方法的，征收率为5%。

五、增值税计税方法

（一）一般计税方法

一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税，按以下公式计算：

应纳税额=当期销项税额－当期进项税额

销项税额=销售额×税率

销售额＝含税销售额÷（1+税率）

（二）简易计税方法

1.适用范围

（1）小规模房地产开发企业销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税。

（2）房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。

房地产老项目，是指：

①《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；

②《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

2.计税方法

简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式：

应纳税额=销售额×征收率

简易计税方法的销售额不包括其应纳税额，纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：

销售额＝含税销售额÷（1＋征收率）

六、销售额的计算

（一）一般规定

销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。

价外费用，是指价外收取的各种性质的收费。但不包括以下项目：

1.代为收取并同时满足以下条件的政府性基金或者行政事业性收费。

（1）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；

（2）收取时开具省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据；

（3）所收款项全额上缴财政。

2.以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。

（二）特殊规定

房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：

不含税销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）

当期允许扣除的土地价款按照当期销售房地产项目建筑面积占房地产项目可供销售建筑面积的比例计算，计算公式如下：

当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款

当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。

房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。

在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。

一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。

最后小编认为作为房地产开发企业的会计人员，对于房地产开发企业营改增税收政策一定要非常熟悉的，这样才能在日后的工作中不会被动。以上内容有点多，不过当你仔细阅读完之后一定会有深刻理解，更多的会计知识欢迎关注会计学堂网。