房产税容积率账务处理？

房产税容积率账务处理？

1、宗地容积率低于0.5

即"大地小房",按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价.对宗地容积率大于0.5的,无论会计上如何核算,房产原值均应包含地价,即将全部地价计入房产原值.因此,上例中A企业应按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价,即计入房产原值的地价=土地单价×房产建筑面积×2=3000÷30000×12000×2=2400(万元);B企业应按整宗土地面积的总地价2000万元计入房产原值计征房产税.

需要指出的是,纳税人在同一地块上分期进行开发建设,如能确定总的宗地容积率,对需征房产税的完工建筑,应按该完工建筑面积占总建筑面积的比例确定计入房产原值的地价;如不能确定总的宗地容积率,则应分期计算容积率,分别确定计入房产原值的地价.

2、宗地容积率的高低决定了计税面积的大小

容积率是指项目的用地范围内总建筑的面积与项目总用地的面积的比值.容积率的大小反映了土地利用的强度及其利用的效益的高低,也充分的反映了地价的水平的差异.计算公式为:容积率=总的建筑面积÷总的用地面积.比如,A、B两企业分别取得了一块宗地,其中,A企业的宗地面积是30000平方米,全部的地价是3000万元了.该宗土地上的房屋的总建筑面积为12000平方米;B企业宗地面积为20000平方米,全部地价为2000万元.该宗土地上的房屋的总建筑面积为15000平方米.则A企业的宗地容积率为12000÷30000=0.4,B企业的宗地容积率为15000÷20000=0.75.

财税号文件规定,对按照房产原值计税的房产,无论会计上如何核算,房产原值均应包含地价,包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等.也就是说,只有纳税人为取得土地使用权实际支付的款项才是计入房产原值的地价.因此,纳税人以出让、转让(不包括赠与)方式取得土地使用权实际支付的地价应计入房产原值.以无偿划拨方式取得土地使用权的,由于企业未实际支付土地出让金等开发成本、费用(主要是老国有企业),即初始用地成本为零,所以房产原值中不包含地价.但是,如纳税人先以划拨方式取得土地使用权,后经批准改为出让方式取得该土地使用权的,应依法将补缴的土地出让金和其他出让费用并入房产原值.

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