房地产企业销售收入的会计核算方法

房地产企业销售收入的会计核算方法

房地产企业开发项目的发生的所有开发费用都在“开发成本”下核算。

开发成本下一般设置以下明细科目：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费以及开发间接费用这几个明细核算跟商品房开发有关的所有费用支出。

取得的借款在其他应付款按单位明细核算，取得的银行贷款在长短期借款里核算，借款和银行贷款的利息支出计入开发间接费中。

一般房地产投入资本达到总投资的一定比例就可以预售商品房了，而预售的房款在预收账款里核算。在客户用预收款发票换正规的商品房销售发票的时候，把从预收账款中的收入结转计入销售收入，同时把比例从开发成本中结转销售成本，还有把应交税金中借方预缴的税金一并结转到销售税金及附加。

房开企业是按预收账款和销售收入预缴所有的税金（营业税，城建税，教育费附加，地方教育费附，印花税、土地增值税和企业所得税）的，等整个开发项目完成以后，在做土地值税和企业所得税的项目汇算清缴的

 房地产企业经营特征的影响

1.房地产开发的性质决定了，一个项目从取得土地使用权、立项审批报规报建到开工建设乃至项目竣工交付使用，少则需要一两年，多则三四年甚至更长时间。受开发周期较长的影响，房地产企业销售收入的确认会相对滞后。

2、采取预售方式收款，商品房交付与收款相分离房地产企业属资金密集型行业，投资金额一般比较大。为了缓解企业的资金压力，房产销售往往采取预售方式，即在商品尚未建造完成时向客户收取价款。由此形成商品房交付与收款存在较大的时间差异。因此，开发项目尚未竣工交付投入使用前，是不能确认销售收入的。

3、开发成本计量滞后，影响成本确认

由于建设工程的特殊性，一方面由于项目施工与其工程成本结算存在时间差异，导致成本计量落后于工程形象进度；另一方面，基础设施及公共配套设施的建设往往落后于商品房的建设。因此，在工程竣工交付以前，项目开发成本往往无法得到准确的计量。鉴于上述经营特征对房地产开发企业销售收入的确认与会计核算的影响，再加之企业会计准则对收入确认的模糊规定，许多房地产开发企业为了不同的目的，往往选择有利于自己的收入确认原则。如个别企业选择有利于提前确认利润以粉饰会计报表的“签约收款原则”；有些企业选择有利于税收筹划以及盈余管理的“产权过户原则”。

综合以上内容：房地产企业在销售收入的会计核算方法涉及的知识点还是挺多的，所以作为房地产的会计同学，一定需要分清楚他的经营特征，已经在销售收入的核算时需要注意方法，以及缴纳哪些税。