房地产销售预征所得税怎么记账

房地产销售预征所得税怎么记账

问:房地产所得税预征是怎么回事?

答:1、房地产企业只要有所得税预缴,是不能进行零申报的,必须要按照预缴文件进行所得税预缴.

2、企业所得税预缴纳税申报表只有一个版本,年的季度的都一样.只能填累计金额,所属期1-3月,1-6月,1-9月,1-12月.第一行填你利润表的利润总额(你的利润表负数也要填负数),然后按照实际情况填写纳税调增调减,然后计算出应纳所得税额,就是你公司要预缴的所得税额.

3、具体如何调增调减请参考最新的房地产企业所得税预缴文件国税函[2008]299号《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》.

4、存在税务风险.

5、无论你利润表亏损多少,只要当期有预收房款,都必须按《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知进行预缴.

6、你预售款放在什么科目底下稽查局都查得到的,都是预售款,按照你们公司情况,按照当期预收房款的20%(对应你所在城市,有的是10%或15%)作为纳税调增项,乘以25%预缴企业所得税.

问:房地产企业采取预收款方式销售房地产项目,收取预收款时应当在机构地还是项目地国税机关预缴税款?

答:依据财税[2016]36号附件2相关规定,房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目,以及一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产,适用一般计税方法计税的,应以取得的全部价款和价外费用,按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报.

根据国家税务总局2016年第18号公告第十条和第十二条规定,一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目,在收到预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款.按照总局有关会议精神,"主管国税机关"为房地产项目地主管国税机关.

房地产企业所得税预征的税务处理

一、未完工开发产品的税务处理

国税发[200631号文规定摘要:开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品,在其未完工前采取预售方式销售的,其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额,扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额,待开发产品结算计税成本后再行调整.

预计计税毛利率由国家税务总局进行了明确摘要:经济适用房其预售收入的计税毛利率不得低于3%;非经济适用房开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的,不得低于20%;位于地及地级市城区及郊区的,不得低于15%.;位于其他地区的,不得低于10%.

国税发[200631号文和[200383号文规定的不同点在于,将预售收入的预计营业利润率修改为预计计税毛利率.营业利润率和计税毛利率是不同的两个概念摘要:营业利润=预售收入-计税成本-营业税金及附加-期间费用;营业利润率=营业利润/营业收入;计税毛利=营业收入-计税成本;计税毛利率=计税毛利/预售收入.

采用营业利润率预计企业所得税应纳税所得额直接并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税,并在当初不再考虑期间费用支出的多少;而采用计税毛利率是将取得的预售收入乘以计税毛利率后的毛利减去当期实际发生的和之相关的期间费用、税金及附加(按预售收入计征缴纳的税金及附加).采用计税毛利率法更加科学、合理、合法摘要:营业利润率法在取得预售收入的当期却不考虑纳税人实际发生的费用、税金及附加,一律实行统一比例,对完工后还应当对以前发生的费用、税金及附加进行"秋后算账",从而给纳税调整会带来很多的麻烦;计税毛利率法,对实际发生的费用、税金及附加,已于发生的当期依法在企业所得税前扣除,待开发产品完工后只需考虑产品的计税成本新问题.

当期未完工开发产品的税务处理如下摘要:

当期计税毛利额=当期预售收入×预计计税毛利率

当期应纳税所得额=当期毛利额-当期期间费用-当期已交税金及附加

当期应交纳的所得税=当期应纳税所得额×33%

二、完工开发产品的税务处理

国税发[200631号文规定摘要:开发产品完工后,开发企业应根据收入的性质和销售方式,按照收入确认的原则,合理地将预售收入确认为实际销售收入,同时按规定结转其对应的计税成本,计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额.该项开发产品实际销售收入毛利额和其预售收入毛利额之间的差额,计入完工年度的应纳税所得额.凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本,或未对其实际销售收入毛利额和预售收入毛利额之间的差额进行纳税调整的,主管税务机关有权确定或核定其计税成本,据此进行纳税调整,并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理.

国税发[200631号文和[200383号文规定的不同点在于,从税收的角度明确了开发产品的完工标准、计税成本和收入确认的原则,促使企业按规定及时地将预售收入确认为实际销售收入,同时结转其对应的计税成本.对此,纳税人应高度重视,避免由于开发产品完工,不及时将预售收入确认为实际销售收入、结转其对应的计税成本,而被主管税务机关确定或核定其计税成本,带来税收上的风险.

完工开发产品的税务处理如下摘要:

实际销售收入毛利额

=预售收入确认的实际销售收入-计税成本(预售收入相对应的成本)

预售收入毛利额=当期预售收入×预计计税毛利率

完工年度应纳税所得额=实际销售收入毛利额-预售收入毛利额-当期应纳税所得额

当期应交纳的所得税=当期应纳税所得额×33%

会计学堂小编认为通过以上的解析相信对于房地产所得税征收有一个全面的了解,这个房地产所得税是我们购房以后都会接触的一个税种,房地产税与购房人相关,更与房地产公司相关,房地产税收的内容比较繁杂根据不同情况下,税收规则是不一样,那么你是否学会了呢?