房地产企业收到预收款如何交纳土增税？

房地产企业收到预收款如何交纳土增税？

房地产企业收到的预收款怎样计算收入作为土地增值税计征依据

【问题】房地产企业预售开发产品，收到预收款可以按10%计算不含税收入作为土地增值税预征计征依据？

【答案】国家税务总局公告2016年70号：为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款

房地产开发企业收到预收款应该怎么开票和交税？

“营改增”前

《营业税暂行条例实施细则》第二十条规定“纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”。

因此，房地产开发企业收到预收款当天开具发票并产生纳税义务。

“营改增”后

《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条第一款规定，“纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票，为开具发票的当天”。

因此，房地产开发企业应在商品房交付时开具发票并产生纳税义务。

以上规定的对比可以看出，房地产开发企业纳税义务发生时间发生了重大变化，从“收付实现制”变为了“权责发生制”。但由于购房人向有关单位办理银行及公积金按揭贷款、办理抵押登记、缴纳契税、申请购房补贴时均需提供发票，因此，房企需要按照主管税务机关的要求，进行增值税发票开具和申报缴纳税款。

房地产开发企业在收到预收款时存在两种处理方式：

1、向购房者开具增值税普通发票，税率选择“零税率”开票，在发票备注栏单独备注“预收款”。开票金额为实际收到的预收款全款，待下个月申报期内通过《增值税预缴税款表》进行申报并按照规定预缴增值税。在申报当期增值税时，不再将已经预缴税款的预收款通过申报表进行体现，将来正式确认收入开具不动产销售发票时也不再进行红字冲回。

2、向购房者开具增值税普通发票，税率填写3％的预征率，并按照预征率预缴税款，待正式交易完成时，对收取预收款时开具的增值税普通发票予以冲红，同时开具全额增值税发票，按照相关适用税率或征收率补征税款。

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