等价交换房屋时对契税的避税筹划怎么做?

等价交换房屋时对契税的避税筹划怎么做?

答：根据《中华人民共和国契税暂行条例实施细则》第十条规定，土地使用权交换，交换价格不相等的，由多付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的，免征契税。

根据《契税暂行条例》第四条，土地使用权交换、房屋交换，以所交换土地使用权、房屋价格的差额为计税依据。《契税暂行条例实施细则》第十条规定，土地使用权交换，交换价格不相等的，由多付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的，免征契税。土地使用权与房屋所有权之间相互交换，按照上述规则缴纳契税。从这些规定可以看出，当双方当事人进行等价交换时，任何一方都不用缴纳契税，因为价差为零，纳税人可以借此政策进行筹划：

(1)购买房屋。在购买住房时，房屋交换也是一种买房子的方式，而且，这种方式可以减少购买方的契税。如果纳税人甲拥有一座60平方米的住房，想出售并同时购买新的120平方米的大房子;纳税人乙是城镇职工，没有住房，想购买60平方米左右的房屋。这时，两者便可以通过合作，节省契税。具体方式是：乙以自己的名义买下120平米的房子，而这根据规定免征契税，然后甲和乙再将房子交换，这项行为只须就其价差缴纳契税。

(2)交换房屋。当纳税人交换土地使用权或房屋所有权时，如果能想出办法保持双方的价格差额较小甚至没有，这时以价格为计税依据计算出来的应纳契税就会较小甚至没有，所以这种筹划的核心便是尽量缩小两者的价差。

其实，在两位当事人进行房屋交换之前，可以将乙的房屋按照甲的意思进行改造，增加房屋乙的市场价值，最好达到两者基本接近，这样便可以免去契税。

(3)在房屋的交换过程中，还有一些小技巧，如果能够运用的话，也能够省下不少税款。比如，有A、B、C三位经济当事人，A和C均拥有一套价值500万元的房屋，B想购买A的房屋，A也想购买C的房屋后出售自己的房屋。如果不进行筹划，A购买C的住房，应缴纳契税计算如下：

应纳税额=500×5%=25(万元)

同样，A向B出售其住所，也同样要缴纳契税25万元。

如果三方进行一下调整，先由A和C交换房屋，再由C将房屋出售给B，这同样满足三方的要求，但却能够省去契税25万元。因为AB之间为等价交换，不用缴纳契税，整个过程中，只是在C将房屋出售给B时应缴纳契税。

个人购买住房可以减免契税吗?

根据规定，以现行契税政策，个人购买住房实行差别化税率。当个人购买普通住房，且该住房为家庭唯一住房的，所购普通商品住宅户型面积在90平方米以下的，契税按照1%执行;户型面积在90平方米到144平方米的，税率减半征收，即实际税率为2%;所购住宅户型面积在144平方米以上的，契税税率按照4%征收。购买非普通住房、二套及以上住房，以及商业投资性房产，均按照4%的税率征税。

享受契税下调的普通住房应同时满足以下3个条件：

1、住宅小区建筑容积率在1.0以上;

2、单套建筑面积不足144平方米或套内面积120平方米以下;

3、实际成交价低于同级别土地上商品住房平均交易价格的1.2倍以下契税征收标准。

一般实行的是首套住房契税的两倍，即3-4%。注：家庭唯一住房并不一定是首套房，比如买了套房子又卖了，再购买住房就算二套房。但是名下确实只有一套房子，所以可以申请家庭唯一住房。契税税率实行3%～5%的调整幅度。实行幅度税率是考虑到中国经济发展的不平衡，各地经济差别较大的实际情况。因此，各省、自治区、直辖市人民政府可以在3%～5%的幅度税率规定范围内，按照该地区的实际情况决定。当计税依据确定以后，应纳税额的计算就会比较简单。

通过上面的的学习，你是否已经学会了等价交换房屋时对契税的避税筹划怎么做呢?会计还有更多财务知识等着你，约上小伙伴来一起学习吧。