请老师给个房地产土地增值税和增值税计算过程

方亮老师

职称：税务师,会计师

2018-01-31 21:13

一、销项税额=不含税收入*11%。
二、计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税=增值额×税率
1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。
纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
计算增值额的扣除项目：
（1）取得土地使用权所支付的金额；
（2）开发土地的成本、费用；
（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；
（4）与转让房地产有关的税金；
（5）财政部规定的其他扣除项目。
2、土地增值税实行四级超率累进税率：
增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。
增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。
增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。
增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
上面所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。
纳税人计算土地增值税时，也可用下列简便算法：
计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：
（一）增值额未超过扣除项目金额50%
土地增值税税额=增值额×30%
（二）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的土地增值税税额=增值额×40%－扣除项目金额×5%
（三）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的土地增值税税额=增值额×50%－扣除项目金额×15%
（四）增值额超过扣除项目金额200%
土地增值税税额=增值额×60%－扣除项目金额×35%
公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。

春天追问

2018-01-31 21:20

老师，预收款如何处理

方亮老师解答

2018-01-31 21:24

详细的描述一下您的问题。

春天追问

2018-01-31 21:53

老师，就是房地产公司预销自己开发的房产收到的预收款如何做账，牵扯不牵扯税金。

方亮老师解答

2018-01-31 22:11

借：银行存款
贷：预收账款
贷：应交税费-应交增值税-销项税额

春天追问

2018-01-31 22:18

老师税率多少

方亮老师解答

2018-01-31 22:22

一般纳税人11%，小规模纳税人5%。

春天追问

2018-01-31 22:23

老师，这是预收账款，是这个税率吗

方亮老师解答

2018-01-31 22:49

房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

春天追问

2018-02-01 11:24

老师那图中营改增抵减销项税额，现在用不用了

方亮老师解答

2018-02-01 15:03

不用了。

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