房地产企业怎么结转成本?

房地产企业怎么结转成本?

房地产成本的结转,因为涉及到房地产销售合同、认购协议、销售清单、施工合同、结算单等一系列的资料,和工程部、预算部、销售部、财务部等部门,工程量浩大.结算成本的前期准备工作很重要,准备好了,才能按照步骤一步步的进行结算.

结算第一步:整理销售资料,确认销售收入

就是把销售清单跟账面上的收款金额进行核对,看看销售清单的金额是否跟账面金额"预收账款"金额一致.销售清单应该包括房屋面积、房屋位置、销售单价、销售总价、已经收款、欠款金额等要素.核对一致后,确认一下销售收入和已经销售面积,算出平均单价.按照.确认的销售收入做凭证:

借:预收账款

贷:主营业务收入

结算第二步:整理工程施工合同清单和结算单.

这个步骤比较麻烦,因为施工合同比较多,结算单有的合同可能有,有的可能没有.一般应该把合同按照成本类别分别进行整理.也就是按照土地征用费及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施费等类别,列出清单.清单的要素一般有合同编号、合同名称、合同金额、增加减少金额、结算数.整理出来之后,分别算出各个类别合同的结算数.

结算第三步:整理好的合同清单跟账面金额进行核对.

各个类别的合同金额与账面同类别的科目余额进行核对,找出它们的差异原因,一般有以下原因造成合同金额与账面金额不一致.

1. 款项已经支付,但是施工单位发票没有开具,由于在预付账款挂着,造成账面金额比合同金额要少.这样的话,督促施工单位在结算之前,把发票开具过来.

2. 施工单位还没有结算,发票也没有开具,造成账面金额比合同金额少.这样的话,可以按照国税发2008年41号文进行不超过10%的预提,进入到成本.

3. 施工单位质保金发票没有开具.这个可以督促施工单位把质保金发票开过来.

4. 施工单位因为疏忽,多开了发票,但是企业没有付款,这样的情况下,一般要把成本冲回.

5. 有一部分成本,由于金额较小,既没有签合同,也没有做结算.但是实际上已经发生.把这一部分成本按照类别,添加到合同清单里面.

最后,合同清单金额和预提之后的账面金额完全一致.

预提时候:

借:开发成本

贷:应付账款-预提

按照这个金额结转到开发产品.

借:开发产品

贷:开发成本

结算第四步:计算出开发产品成本单价,结转开发产品到产品销售成本.

这一步最重要的一点是确定结转产品面积,这个面积应该等于可销售面积+车库面积+开发商可以办理房产证的公共配套面积.开发产品单价=开发产品/结转产品面积

根据第一步算出来的销售金额,计算出来产品销售成本

产品销售成本=开发产品单价*已经销售面积

账务处理:

借:主营业务成本

贷:开发产品

这里面一定要注意,开发产品和主营业务成本是有区别的,开发产品归集的是全部成本对象,也就是说,开发产品是发生的全部的成本.而主营业务成本仅仅归集的是已经销售的产品的成本.只有在全部物业已经售馨,并且开发商没有自留物业的时候,两者才相等.

结算第五步:把主营业务收入和主营业务成本结转到本年利润.

房地产企业成本对象确定的原则有哪些?

根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号),针对房产开发企业及其开发产品的特点,提出了成本对象确定的六项原则,主要是:

可否销售原则.开发产品能够对外经营销售的,要作为独立的计税成本对象进行成本核算;不能对外经营销售的,要先作为过渡性成本对象进行归集,然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象.

分类归集原则.对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目,要作为一个成本对象进行核算.但企业单独建造的停车场所,应作为成本对象单独核算;利用地下基础设施形成的停车场所,作为公共配套设施进行处理.

功能区分原则.开发项目某组成部分相对独立,且具有不同使用功能时,要作为独立的成本对象进行核算.

定价差异原则.开发产品因其产品类型或功能不同而导致其预期售价存在较大差异的,要分别作为成本对象进行核算.

成本差异原则.开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的,要分别作为成本对象进行核算.

权益区分原则.开发项目属于受托代建的或多方合作开发的,要结合上述原则分别划分成本对象进行核算.

需要注意的是,成本对象一般在项目开工之前确定,并报主管税务机关备案,上述的六项确定原则要灵活掌握,针对具体开发产品的特点确定既便于建设管理,又便于归集、分配成本费用的成本对象.同时,成本对象一经确定便不得随意变更,如确需改动的,必须先征得主管税务机关的同意.

以上整理的资料内容,就是我们针对"房地产企业怎么结转成本?"这一问题的解答.房地产企业结转成本之前,我们还需要确定销售收入,整理相关工程结算单,然后核对金额,最后才是计算成本单价,结转到销售成本当中.如果大家还有什么不懂的,可以参考上述步骤,一一验证.